Varna, Burgas und die Küste - der Immobilienchecker -
Varna und die Schwarzmeerküste standen in letzter Zeit im Rampenlicht der internationalen Medien, die Immobilienmärkte analysieren. Abweichende Einschätzungen von Wertgutachtern und Immobilienmaklern bringen manchmal unterschiedliche Perspektiven hervor. Und dann auch noch die Käufer und Verkäufer, die schliesslich die treibende Kraft des Marktes sind.
Die Statistiken zeigen auf, dass die Immobilienpreise immer noch steigen (17% im letzten Jahr auf nationaler Ebene – nach der anerkannten Gutachterfirma DiB (Deutsche in Bulgarien 19/20/06) auf landesweiter Ebene und sogar noch mehr an der Schwarzmeerküste mit einer Rekordzahl von 82 000 neuen Eigenheimen, was nach Bericht der Nationalen Kommission des bulgarischen Architektenverbandes ein historischer Rekord ist.
Preissteigerungen verlangsamen sich noch nicht:
Trotzdem befindet sich der Markt in einem Reifungsprozess und einer langerwarteten Verlangsamung in konkret definierten Sektoren, obwohl in den meisten Gebieten dem Bautempo über dem von 2005 liegen wird. Die Preise haben sich in den letzten fünf bis sechs Jahren mehr als verdoppelt und erreichen nun ein Niveau, das vermutlich auf Wiederstand von Käufern stossen wird. Ein grosser Bauunternehmer in Varna zum Beispiel, der in Abschnitten baut und über 3000 Einheiten in den letzten sechs Jahren verkauft hat, beschwerte sich vor kurzem, dass sein Absatz im letzten Jahr um 35% gesunken sei. Als er gefragt wurde, um wie viel er die Preise in diesem Jahr erhöht hätte, antwortete er: „Nun, um 20% - so wie jedes Jahr!“. Es ist real, dass sich die Verkaufszahlen mit einer vernünftigen Preispolitik auf einem hohen Niveau gehalten hätten, nämlich wenn die Marktkonditionen mit einer Preissteigerung von 10-15 Prozent eingehalten worden wären.
Weniger Spekulation und mehr persönliche Verwendung:
Bezüglich des momentanen Preisniveaus est der Immobilienmarkt bei Käufen von „ab Bauplan“ geschrumpft. Private Käufer, die ihr Apartment im Rentenalter, zur Vermietung oder als Kombination beider Nutzungen, anzog, hat der Markt an der bulgarischen Schwarzmeerküste auch Investoren aller Nationalitäten gelockt, die Anzahlungen von bis zu 25% des Kaufpreises für ein oder mehrere Apartments zu Beginn des Baus bezahlten und oft bei Fertigstellung wieder verkauften.
Diese Spekulationen hatten sich über die letzten „Boom-Jahre“ gut rentiert. Jedoch treten nun nach Information einiger Quellen manchmal Schwierigkeiten auf, die Immobilien zum gewünschten Spekulations-Preis zu verkaufen , was leicht nachvollziehbar von neuen Investitionen abhält. Tatsächlich schauen sich jedoch Spekulanten nicht nach neuen Regionen um wie häuffig vermutet wird, denn Spanien, Kroatien, Dalmatien oder die Türkei , Zypern oder die Kapverdischen Inseln bieten keine wirtschafltichen Alternativen. Der neue Boom wird eintreten und zwar mit der Mitgliedschaft in der EU, danach wird sich eine sichere Ausgangsposition bilden,die Infrastruktur verstärkt ausgebaut werden und neue Dienstleistungen geboten werden und dadurch diese Region am Schwarzen Meer etwas mehr werden als lediglich jahreszeitlich gebundene Urlaubsgebiet. So wird sich die Rentabilität der Investitionen in Bulgarien in vielen Fällen über einen längeren Zeitraum hinweg erfüllen.
Der Immobilienspekulant verzerrt den Immobilienmarkt. Die Tatsache, dass der Spekulant nun weniger Einfluss auf den ImmobilienMarkt an der bulgarischen Schwarzmeerküste hat, als in der Vergangenheit, ist ein gutes Zeichen für eine gesunde Marktkonditionen im Vergleich zu denen der letzten sechs oder sieben Jahre.
Das oben genannte sollte nicht falsch verstanden als „Szenario von Spekulation, ab Bauplan kaufen und verschwinden“ interpretiert werden. Es werden noch gute Immobilieninvestitionen „ab Bauplan“ in den kommenden Jahren möglich sein. Im Gegenteil, alle Tendenzen zeigen, dass das eigentliche Geschäft erst beginnen wird. Aber die privaten Investoren werden dazu neigen, vorsichtiger zu sein und sich gleich zu Beginn des Baus, wenn noch die beste Wahl besteht, nach bestens gelegenen Erschliessungen mit exzellenter Beach-, Natur-, Einkaufs-, und Verkehrslage umzusehen. Standort,Lage, Qualität des Design, Bauqualität, Infrastruktur, Nähe zur Beach, der Naturfaktor,Einkaufsmöglichkeiten und die Wahl des richtigen Zeitpunktes sind die Schlüsselfaktoren, auf die man mehr als in der Vergangenheit achten wird.
Gute Geschäfte mit Wiederverkaufs-Objekten
Die positive Nachricht ist, dass sich der Markt für Immobillien in Bulgarien und vorallem an der Schwarzmeerküste, der in den begehrten Gegenden bis zu 30 km Entfernung vom Meer, die nutzrnorientierten Käufer und die Langzeit-Investoren und nicht die Kurzzeit-Spekulanten anzieht, sehr gute sich entwickelt und weiter im Wert steigt. Jedoch zu realistischeren Prozentsätzen: um die 8 bis 10%, wie es von den grossen Immobilienunternehmen beurteilt wird. Diese sind oft genauer in ihren Einschätzungen für Immobilien in der Gegend der Schwarzmeerküste, als die nationalen Wertgutachter, deren Schätzungen tendenziell weniger repräsentativ sind. Verkäufer werden nunmehr wettbewerbsorientierter und realistischer bezüglich ihrer Preisforderungen als dies in den letzten Jahren der Fall war. Andererseits verzeichnen die etablierten Immobilienfirmen, die auf „Besichtigungsreise-Klientel“ spezialisiert sind, einen viel stärkeren Start ins Jahr 2006 als als in der selben Zeit des letzten Jahres. Tatsächlich erreichte eine sehr begehrte und gut gelegene Immobilie in Varna, Seegarten kürzlich einen Rekordpreis von über 8.000 € pro Quadratmeter!
Der noch nicht genehmigte Bebauungsplan an verschiedenen neuen Standorten wirkt sich positiv auf den Wiederverkaufsmarkt aus.
Bulgariens Immobilienmarkt wurde letztes Jahr massiv von den fortlaufenden Verzögerungen bei der Genehmigung der Bebauungspläne der Region Schwarzmeerküste betroffen, die durch Auseinandersetzungen zwischen dem Rathaus Varna und dem Rathaus Burgas und der Regierung in Sofia entstanden waren. Tausende Apartments wurden seit dem Zeitpunkt, mit Beginn des Aufschwunges Anfang 1994/1998 gebaut und mit ausgestellten Eigentumsurkunden verkauft. Jedoch wurden seit dieser Ära keine neuen Lizenzen dieser Art erteilt, was zu einem drastischen Rückgang von Neubauten-Aufschwungs geführt hat. Dies ist auf einen Mangel an qualifiziertem Bauland in den alten Bebauungsplänen zurückzuführen. Freilich ist der Rückgang nur relativ, tatsächlich hat der Bau-Umfang weiter zugenommen.
Weniger Baugenehmigungen haben den Wiederverkaufsmarkt aufgrund reduziertem Wettbewerb von Bauunternehmen in diesem Gebiet gestärkt.
Die Statistiken zeigen auf, dass die Immobilienpreise immer noch steigen (17% im letzten Jahr auf nationaler Ebene – nach der anerkannten Gutachterfirma DiB (Deutsche in Bulgarien 19/20/06) auf landesweiter Ebene und sogar noch mehr an der Schwarzmeerküste mit einer Rekordzahl von 82 000 neuen Eigenheimen, was nach Bericht der Nationalen Kommission des bulgarischen Architektenverbandes ein historischer Rekord ist.
Preissteigerungen verlangsamen sich noch nicht:
Trotzdem befindet sich der Markt in einem Reifungsprozess und einer langerwarteten Verlangsamung in konkret definierten Sektoren, obwohl in den meisten Gebieten dem Bautempo über dem von 2005 liegen wird. Die Preise haben sich in den letzten fünf bis sechs Jahren mehr als verdoppelt und erreichen nun ein Niveau, das vermutlich auf Wiederstand von Käufern stossen wird. Ein grosser Bauunternehmer in Varna zum Beispiel, der in Abschnitten baut und über 3000 Einheiten in den letzten sechs Jahren verkauft hat, beschwerte sich vor kurzem, dass sein Absatz im letzten Jahr um 35% gesunken sei. Als er gefragt wurde, um wie viel er die Preise in diesem Jahr erhöht hätte, antwortete er: „Nun, um 20% - so wie jedes Jahr!“. Es ist real, dass sich die Verkaufszahlen mit einer vernünftigen Preispolitik auf einem hohen Niveau gehalten hätten, nämlich wenn die Marktkonditionen mit einer Preissteigerung von 10-15 Prozent eingehalten worden wären.
Weniger Spekulation und mehr persönliche Verwendung:
Bezüglich des momentanen Preisniveaus est der Immobilienmarkt bei Käufen von „ab Bauplan“ geschrumpft. Private Käufer, die ihr Apartment im Rentenalter, zur Vermietung oder als Kombination beider Nutzungen, anzog, hat der Markt an der bulgarischen Schwarzmeerküste auch Investoren aller Nationalitäten gelockt, die Anzahlungen von bis zu 25% des Kaufpreises für ein oder mehrere Apartments zu Beginn des Baus bezahlten und oft bei Fertigstellung wieder verkauften.
Diese Spekulationen hatten sich über die letzten „Boom-Jahre“ gut rentiert. Jedoch treten nun nach Information einiger Quellen manchmal Schwierigkeiten auf, die Immobilien zum gewünschten Spekulations-Preis zu verkaufen , was leicht nachvollziehbar von neuen Investitionen abhält. Tatsächlich schauen sich jedoch Spekulanten nicht nach neuen Regionen um wie häuffig vermutet wird, denn Spanien, Kroatien, Dalmatien oder die Türkei , Zypern oder die Kapverdischen Inseln bieten keine wirtschafltichen Alternativen. Der neue Boom wird eintreten und zwar mit der Mitgliedschaft in der EU, danach wird sich eine sichere Ausgangsposition bilden,die Infrastruktur verstärkt ausgebaut werden und neue Dienstleistungen geboten werden und dadurch diese Region am Schwarzen Meer etwas mehr werden als lediglich jahreszeitlich gebundene Urlaubsgebiet. So wird sich die Rentabilität der Investitionen in Bulgarien in vielen Fällen über einen längeren Zeitraum hinweg erfüllen.
Der Immobilienspekulant verzerrt den Immobilienmarkt. Die Tatsache, dass der Spekulant nun weniger Einfluss auf den ImmobilienMarkt an der bulgarischen Schwarzmeerküste hat, als in der Vergangenheit, ist ein gutes Zeichen für eine gesunde Marktkonditionen im Vergleich zu denen der letzten sechs oder sieben Jahre.
Das oben genannte sollte nicht falsch verstanden als „Szenario von Spekulation, ab Bauplan kaufen und verschwinden“ interpretiert werden. Es werden noch gute Immobilieninvestitionen „ab Bauplan“ in den kommenden Jahren möglich sein. Im Gegenteil, alle Tendenzen zeigen, dass das eigentliche Geschäft erst beginnen wird. Aber die privaten Investoren werden dazu neigen, vorsichtiger zu sein und sich gleich zu Beginn des Baus, wenn noch die beste Wahl besteht, nach bestens gelegenen Erschliessungen mit exzellenter Beach-, Natur-, Einkaufs-, und Verkehrslage umzusehen. Standort,Lage, Qualität des Design, Bauqualität, Infrastruktur, Nähe zur Beach, der Naturfaktor,Einkaufsmöglichkeiten und die Wahl des richtigen Zeitpunktes sind die Schlüsselfaktoren, auf die man mehr als in der Vergangenheit achten wird.
Gute Geschäfte mit Wiederverkaufs-Objekten
Die positive Nachricht ist, dass sich der Markt für Immobillien in Bulgarien und vorallem an der Schwarzmeerküste, der in den begehrten Gegenden bis zu 30 km Entfernung vom Meer, die nutzrnorientierten Käufer und die Langzeit-Investoren und nicht die Kurzzeit-Spekulanten anzieht, sehr gute sich entwickelt und weiter im Wert steigt. Jedoch zu realistischeren Prozentsätzen: um die 8 bis 10%, wie es von den grossen Immobilienunternehmen beurteilt wird. Diese sind oft genauer in ihren Einschätzungen für Immobilien in der Gegend der Schwarzmeerküste, als die nationalen Wertgutachter, deren Schätzungen tendenziell weniger repräsentativ sind. Verkäufer werden nunmehr wettbewerbsorientierter und realistischer bezüglich ihrer Preisforderungen als dies in den letzten Jahren der Fall war. Andererseits verzeichnen die etablierten Immobilienfirmen, die auf „Besichtigungsreise-Klientel“ spezialisiert sind, einen viel stärkeren Start ins Jahr 2006 als als in der selben Zeit des letzten Jahres. Tatsächlich erreichte eine sehr begehrte und gut gelegene Immobilie in Varna, Seegarten kürzlich einen Rekordpreis von über 8.000 € pro Quadratmeter!
Der noch nicht genehmigte Bebauungsplan an verschiedenen neuen Standorten wirkt sich positiv auf den Wiederverkaufsmarkt aus.
Bulgariens Immobilienmarkt wurde letztes Jahr massiv von den fortlaufenden Verzögerungen bei der Genehmigung der Bebauungspläne der Region Schwarzmeerküste betroffen, die durch Auseinandersetzungen zwischen dem Rathaus Varna und dem Rathaus Burgas und der Regierung in Sofia entstanden waren. Tausende Apartments wurden seit dem Zeitpunkt, mit Beginn des Aufschwunges Anfang 1994/1998 gebaut und mit ausgestellten Eigentumsurkunden verkauft. Jedoch wurden seit dieser Ära keine neuen Lizenzen dieser Art erteilt, was zu einem drastischen Rückgang von Neubauten-Aufschwungs geführt hat. Dies ist auf einen Mangel an qualifiziertem Bauland in den alten Bebauungsplänen zurückzuführen. Freilich ist der Rückgang nur relativ, tatsächlich hat der Bau-Umfang weiter zugenommen.
Weniger Baugenehmigungen haben den Wiederverkaufsmarkt aufgrund reduziertem Wettbewerb von Bauunternehmen in diesem Gebiet gestärkt.
posted by Goldsax at 8:14 AM
4 Comments:
Hallo Tillmann, das ist ein sehr interessanter Artikel, danke
Überprüft alle Geschäfte mit "EX-DDR`lern" ! Die grössten Schlawiner sind nicht die Bulgaren sondern die ehemals ostdeutschen, die sich hier als Makler und Berater verdingen, Skepsis ist leider sehr begründet...
Verstehe nicht, warum die Bulgaren dieses Gesindel, diese Ex-Knackis und Mauerbauer nicht einfach rauswerfen???!
Deutsche in Bulgarien sind die richtigen Ansprechpartner in allen Fragen rund um die Ansiedlung und das Leben in Bulgarien, Varna oder der Schwarzmeeküste. Auch bei Fragen zu Immobilienmaklern sind das die richtigen, die kennen sich aus und wissen wer seriös arbeitet.
Wenn sich jemand reinlegen lässt war meist auch etwas Leichtsinn beim Käufer beteiligt. Trotzdem tun sie mir leid. Wenn sich die Käufer nicht von den Geschichten der Makler einlullen lassen, dann machen diese auch keine linken Geschäfte mehr, also lasst Euch richtig beraten und geht diesen kleinen Geiern aus dem Weg :-), besser einen guten bulgarischen Makler als einen linken ostdeutschen...
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